İnşaat - İhale
Müteahhit kelime anlamı taahhüt eden demektir. Taahhütün kelime anlamı ise “bir şey yapmayı üstüne alma, üstlenme” olarak ifade edilebir. Buna paralel olarak Müteahhit’e yeni dilde “üstlenici”, “üstenci”, “yüklenici” de denilmektedir.
Müteahhitliğin çok bilinen bir kolu yapsatçılıktır. Yapsatçı önceden kendisine ait olan veya satın aldığı ya da tapusu başkasına (başkalarına) ait olan bir arsa üzerine ya da bu arsada mevcut bir evi, apartmanı ya da herhangi bir yapıyı yıkarak yerine yeni bir bina yapan kişiye denir. Arsa ya da yıkılacak olan mevcut yapı başkasına aitse yapsatçı bu mülk sahibi ile anlaşır. Bu anlaşmaya yapsat anlaşması denir. Bu anlaşmaya göre yeni bina arsa sahibi ve yapsatçı arasında pay edilir. Örneğin % 50- %50 (fifty fifty) veya % 40 – % 60 gibi. Yani arsa iyi bir yerde ise % 40 – % 60 örneğinde Müteahhit on daireden veya bağımsız bölümden dördünü alırken arsa sahibi altısını alır. Yapsatçı yeni binasının kendine ait bölümlerini temelden veya inşa edilirken veya bittikten sonra satar. Bu nedenle kendisine yapsatçı denmiştir. İş bitiminde yapsat anlaşmasına göre yapsatçı ve arsa sahibi tapuya giderek mülkü anlaşmaya göre bölüşür ferdi tapularını alırlar. Yapsatçılık ticari bir faaliyettir.
Müteahhitliğin diğer bir türü de Kamu Kurumlarının ya da özel sektörün, özel kişilerin inşaat işlerinin yapılıp teslim edilmesidir. Bu anlamda Müteahhit “kendi adına veya sözleşmeciden devraldığı inşaat işini yapmakla yükümlü gerçek kişi” olarak tanımlanır. Buna paralel olarak ise Müteahhit’e yeni dilde “yüklenici” de denilmektedir. Bu işler ihaleyle ya da pazarlıkla Müteahhitlere verilir.
Olması gereken yani ideal durum bir işin komple ve tüm detaylarıyla projesinin yapılması, bu projeye göre keşfinin yani iş kalemlerine bölünmüş şekilde maliyetininin belirlenmesi, idari ve teknik şartnamesinin yani işin hangi şartlara göre yapılacağının belirlenmesinden sonra ortaya çıkan teklif dosyasında istenenlere göre Müteahhitin (Müteahhitlerin) teklif vermesidir. Buna işin ihale edilmesi denir. Bu teklifi Müteahhit ya kendisi hazırlar ya da teknik kadrosuna hazırlatır. Bu kadroya “teklif departmanı” denir. Kurumsallaşmış bir taahhüt şirketinin teklif departmanı şirketin merkez ofisinde istihdam edilir ve mühendis, mimar, tekniker, teknik ressamlardan oluşur. Ancak ihaleye çıkarılan iş büyük değilse teklifi sadece bir tek mühendis de hazırlayabilir. Kurumsallaşmamış şirketler veya müteahhitlerin bazan teklif mühendisi bile olmaz. Teklifi ya Müteahhit kendisi ya da büroda, şantiyede başka işlerde çalışan mühendislerinden biri ya da birden fazlasına hazırlatır. Bu ihale yöntemine alternatif olarak Türkiye’de bir çok ihalelerde keşif cetvelini İdare birim fiyatları doldurarak hazırlar ve ihale dosyasına koyar. Buna göre işin keşif bedeli bellidir. Müteahhitler buna teklif verirken işi ne kadar indirimli yapacaklarını taahhüt ederler. Buna indirim denir. Yani % 5 indirim, % 7.6 indirim, % 30.5 indirim gibi.
Büyük bir işin/projenin ihale dosyasında şunlar yer alır:
-
Proje-tasarım; çizimler. İdeali uygulama projesi olmasıdır. Ancak bu genelde olmaz. Ya avan yani ön proje vardır ya da kavramsal proje vardır, ya da o bile yoktur. Proje ne kadar detaylıysa işin zamanında ve selametle gerçekleştirilmesi de o kadar mümkün olur. Proje eksikse yapım sırasında İdare ya da Müteahhit tarafından tamamlanır, ihale şartlarında nasıl belirlendiyse, bu da işin gecikmesine ve ihtilaflara neden olabilir.
-
Keşif cetveli; işin herbir kalemine göre maliyet tablosu. Müteahhit bu tabloda boş bırakılan birim fiyat bölümlerini doldurur. Ya da birim fiyatları da doldurulmuş keşif cetvelinde toplamda gösterilen Keşif Bedeline indirim teklif eder. Keşif cetvelinin İngilizcesi “Bill of Quantities” olup kısaca “BoQ” da denir. Rusçası da “Smeta” dır. Keşif cetvelinin itinasız, tahmini, baştan savma, eksik hazırlanması yapım sırasında yeni fiyat hazırlanmasına ve ihtilaflara işin gecikmesine neden olabilir.
-
Teklif verme şartnamesi. Müteahhit’in teklifini nasıl hazırlayacağı, teklif dosyasına neler koyacağı, teklifi nereye nasıl vereceğini anlatır. İngilizcesi “Specifications for Bidding”.
-
İdari şartname: İşin teknik şartları dışındaki tüm şartlarını tarif eder. Örneğin işin kontrolunu kim, nasıl yapacak, İş Sahibi, Kontrolluk ve Müteahhit arasındaki ilişkiler nasıl olacak, parası nasıl ödenecek, teminat ve varsa avans nasıl verilecek, ihtilaflar nerede nasıl çözümlenecek, varsa fiyat farkı nasıl hesaplanacak gibi. İngilizcesi “Conditions of Contract”. Kısaca “CoC” denir. Türkiye’de genelde Bayındırlık Bakanlığının Şartnamesi kullanılır. Ya da uluslararası işlerde standard FIDIC şartnamesinden yararlanılır. FIDIC Fransızca Federation Internationale des Ingenieurs-Conseils denilen Uluslararası Danışman Mühendisler Federasyonu (International Federation of Consulting Engineers) tarafından hazırlanmış ve tüm dünyadaki uluslararası ihaleli işlerde yararlanılan kalıplaşmış bir şartnamedir. Türkiye’de bazı kamu kuruluşları kendi şartnamelerini de geliştirmişlerdir.
-
Teknik Şartname: İşin mühendislik tekniği açısından nasıl yapılması gerektiğini tarif eder. İngilizcesi “Technical Specifications” veya “Specifications”. Kısaca “Specs.” denir. Bizde Bayındırlık Bakanlığının Teknik şartnamesi ya da bazı kamu kuruluşlarının kendi teknik şartnameleri ihale dosyasına konulur. Uluslararası ve yurt dışındaki işlerde yabancı ülkelerde uygulanmış teknik şartnamelerden yararlanılır.
-
Birim Fiyat tarifleri. Birim fiyatlara nelerin dahil olduğunu nelerin olmadığını, fiyatın nasıl ödeneceğini açıklar.
-
Birim Fiyat Analizleri. Birim fiyatların nasıl oluştuğunu gösterir. Bazı ihalelerde teklif verme şartnamesi öngörmüşse Müteahhit doldurduğu birim fiyatların analizlerini de hazırlayıp teklifiyle birlikte verir.
-
Varsa finansman anlaşması; İşin parası kredi ile temin ediliyorsa ya da Müteahhit’ten kredi bulması isteniyorsa bunun şartlarının tanımlanması.
Bazı inşaat ihalelerinden önce proje ve ihale dosyasının hazırlanması da ihale edilir. Bunu proje ve danışmanlık firmaları “Consulting Engineers” üstlenirler ve dosyayı hazırlarlar.
